名家論壇》徐佳馨／那些調控房市的往事－kcvsn02的部落格

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▲在新政府釋出不會有打房新政的態度下，台灣房市逐漸回歸基本面。（圖／NOWnews資料照）在新政府釋出不會有打房新政的態度下，台灣房市逐漸回歸基本面。對政府來說，調控或許是最直接的方法，但房市症狀百百種，這麼多年來看，也沒有治百病的萬靈丹。以供需觀點來看，一個人口與資金不斷流入的地區，房價往上漲自是水到渠成，政府希望透過政策壓抑房價，也無可厚非。最近讀了幾本有關房產政策的書，這也才發現，在歷史洪流中，若是經濟蓬勃發展，人口穩定成長，幾乎都會遇到居住問題，為政者只要有些「苦民所苦」的思維，出手調控房市並不是個新鮮事。差別在有沒有效果而已。根據學者研究，若以抑制房價為前提，早在宋朝就已經出現為了遏止房價飆漲的「限購」手段，雖然說宋政府除了自己做建商，也自己當房東，是歷朝以來最具商業頭腦的政府，即使身處其中，依舊會忌憚百姓居無定所而生亂，宋真宗時期，為了避免官員炒房，明令中央及地方官員不准購買政府出讓類似國宅或是公家宿舍的「公屋」，避免民眾買不到；到了宋仁宗時期，又進一步規定現任高官除了正在居住的房產外，不得在京師購買第二套房。不過縱使如此，宋朝還是寫下了可能是中國歷代最高的房價所得比，根據後人以唐宋八大家之一的蘇轍晚年在開封購置的一戶住宅推論，一個基層的書記員若要買間同類型的房，得不吃不喝達261年以上。同樣的狀況也發生在明朝，即使規定官員敢在工作地點買房，被朝廷得知，免除公職、沒收房產之外，還要打50大板，不可說不嚴苛，可是在京城買屋，一個縣長至少也得10年以上不吃不喝才有辦法。相較之下，清代透過政策限制抑制房價的做法似乎效果比較強大。例如清初曾規定，旗人土地與房屋不准人民典賣，若是知法犯法，借名典賣，買賣雙方都會受罰，房地價金一併追繳入國庫。雖然房價不高，但真有需要的一般民眾，因為根本無處可買，想住也買不到。看起來，似乎只要承平時期，商業活動頻密，人口成長穩定，炒房好像是個必然，而稅負會是一個抑制市場、增加稅收的方法嗎？如果從結果論來看，倒也不全然如此。同樣是依照土地生產力所課徵的持有稅，西周時代的持有稅因為是「看現況收稅」，因此民眾總會想方設法在繳稅期間把作物弄得半死不活，以規避稅負；可是到了明朝，由政府明訂各地塊的產值課稅，逃不了稅的狀況下，確實增加了稅收，但對抑制房市還是沒有太多效果，明朝甚至還創造了宋朝以後的房價高峰。那麼，從交易稅著手呢？就拿萬曆十一年的北京區內契稅為例，當時順天府尹建議房價在20兩以下就不用繳契稅，若超過20兩，就繳3%稅率的契稅，到了萬曆皇帝，他認為經濟成長，國民收入大好，買40兩以上才算富人，為了照顧廣大低收入民眾，就把40兩以上房子稅率調至1.5%，40兩以下不須繳稅，想不到自此之後，多數買家都採取分次過戶，將交易金額低於標準，朝廷就再也收不到稅了。以古鑑今，「上有政策」自然會衍生「下有對策」，壓下房價漲勢，甚至進入下跌趨勢，多不是單一政策因素所造成，與其多頭時急就章緊打，空頭時期從房價、資金、所得和制度一併「調理體質」，該是件更要緊的事吧。（作者徐佳馨，從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂，專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體，著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》，現職為住商不動產企研室主任。)